上半年銷售下滑11% 保利地產離“前三”還有多遠?

來源:新浪財經 2020-07-13 13:36:12

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新浪財經訊 7月8日晚間,保利地產披露了6月份銷售情況。前6個月,公司實現簽約金額2245.36億元,同比下滑11.12%;實現簽約面積1492.24萬平方米,同比下滑8.81%。

上半年在疫情影響下不少房企銷售數據出現下滑,但仍有超過半數的房企保持了正增長(銷售額超140億的41家房企),保利兩位數的下滑幅度在大型房企中無疑是比較大的。

2017年,保利董事長曾說“未來兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的”。然而事與愿違,2019年保利在全口徑銷售榜上排第五名,權益榜上則排第六名。2020年前5月,保利在克而瑞全口徑銷售與權益銷售排名分別為第4與第5,依然在前三之外。

保利地產前六月銷售下滑11% 拿地仍積極

一季度受疫情影響,保利地產銷售出現大幅下滑。1月到3月,銷售額下滑幅度分別達到30%、40%、36%。二季度則開始恢復,4月份同比增0.44%,5月與6與則分別增長12%與8%。

在四月份的業績說明會上,管理層未提及2020年銷售目標。從前兩個季度銷售數據來看,要達到去年的銷售額,后兩個季度需要保持持續增長。

銷售放緩的同時,拿地也有所收縮,2019年保利全年拿地總價1555億,同比下降14.7%。

根據Wind統計口徑,前6個月保利拿地37宗,拿地總價達到405.41億元(權益),而去年同期為540.97億元,減少了25%。拿地權益比例接近80%,相比去年71%有所提高。

盡管收縮了25%,上半年保利仍是拿地金額最多的。在克而瑞2019年土儲權益貨值榜上,前六名分別是恒大、碧桂園、綠地、融創、保利、萬科。除綠地和保利外,其他4家上半年拿地金額同比減少幅度均在60%以上,恒大上半年拿地金額僅為79.31億,碧桂園、融創也不足200億。

截至2019年,保利在建面積 13158 萬平方米、待開發面積 8112 萬平方米。在克而瑞土儲貨值榜上,以2.5萬億的規模居第三位,僅次于碧桂園與融創。其權益貨值為1.56萬億,居第五名。

保利拿地戰略是聚焦核心城市及重點城市群。從地域來看,上半年拿地主要集中在二線城市,拿地金額比較大的幾個城市分別是鄭州、天津、福州、蘭州、南昌。

其拿地成本也在推升,根據Wind統計數據,2019年保利拿地樓面價為6041.34元,今年前半年為6564.42元,增長了近9%。而2019年保利簽約均價為1.48萬元,拿地樓面價已經占到銷售價格的47%。

始終回不到前三的保利 重新布局二線

目前保利的負債規模保持穩定。2019年資產負債率為77.79%,相比上年小幅下降,一季度為77.72%,同樣小幅下降。

截至2019年末,保利地產有息負債2700億元,同比增2%。截至一季末,有息負債規模增加到2898億元,比2019年末增加7%。

由于保利的央企背景,在融資成本上具有優勢。2019年保利總融資成本為5.03%,2020年發行的四期中期票據票面利率都在3%左右。根據開源證券研報數據,2020年上半年,保利地產累計發行公司債與中票85億元,加權票面利率僅3.19%。

融資端的優勢是保利上半年仍大手筆拿地的底氣所在,不過拿地之后能否保證銷售快速增長仍具有不確定性。

2017年,保利曾提出三年銷售目標,2017年銷售額3000億元,2018年實現4000億元,2019年實現5000億元。2019年全年保利實現簽約金額4618.48億元,同比增14.09%,距離5000億元的銷售目標尚有距離。

保利管理層曾提出,“實現(前三)的路徑很多,一個是常規的擴展,另一個是收購兼并整合”。2017年開始,保利除了在拿地上持續投入,還增加了三四線城市布局,當年在三四線拓展面積和金額分別占比37%、18%,2018年繼續加碼。

然而2018年以來三四線樓市庫存逐漸累積,去化壓力持續增大。根據平安證券研報數據,2020Q1 去化周期(16.6 個月)較 2018 年 3 月低點(12.5 個月)提高 4.1 個月,預計未來銷售將逐步承壓,這或許也是過去幾年拖累保利進入“前三”門檻的主要因素。

今年上半年保利拿地主要圍繞著二線城市,可以看做某種程度上的回歸,這次保利能否重回前三呢?

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