話企|燁星集團:股價低走之下急需長大

來源:新地產 2020-07-09 11:16:05

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在高估值的誘惑之下,近年來,一波又一波的物業公司奔赴港股。但對部分物業公司,尤其是“蚊型”物企來說,上市并不意味著一路坦途。

3月13日,燁星集團成功登陸港交所,每股發售價1.56港元。但在港成功上市后,盡管物業板塊整體向好,燁星集團卻一度面臨市值縮水的窘境。

在“拼爹”嚴重的物業圈,背靠地產開發企業相對較弱的燁星集團并無先發優勢,而自身規模增長緩慢使其更急需尋求破局之道。

股價逆勢低走

近年來,物業股一度成為了資本市場的寵兒。

Wind統計數據顯示,截至6月19日收盤,26家上市物業公司中,24家近三月股價保持上漲,其中有11家漲幅超過50%。但一片形勢大好中,也有企業股價出現下跌,其中一家即為今年剛剛登陸港股的燁星集團,其近三月股價跌幅為0.7%。

近期,燁星集團股價出現小幅回升。7月8日,燁星集團股價報收1.55港元/股,漲0.65%。其當日市值為6.28億港元,較其上市首日收盤時,市值仍縮水約6000萬港元。

2019年業績表現不佳,為其股價表現疲軟、市值縮水的原因之一。2019年,燁星集團的總收益為2.73億元,同比增加8.9%。其營收增速在整個行業中處于偏低水平,據億翰智庫統計,2019年超6成上市物企營收取得超30%的增長。

同時,2019年燁星集團的純利約為2590萬元,同比減少約30.4%,燁星集團將該指標的下降歸因于期間產生上市開支約1580萬元。剔除上市開支后,公司實現凈利潤4160萬元,同比增長11.9%。

然而,拉長時間來看,燁星集團的營收、利潤指標增速均有下降的趨勢。近三年來,其營收增速分別為64.65%、31.41%、8.67%;凈利增速分別為105.88%、5.71%、-32.4%。

在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來,燁星集團的股價逆勢下挫不僅因為公司業績不佳,也是市場布局過度集中、業務創新不夠等現狀之下,投資者對公司可持續發展能力存疑的綜合反應。

當前,燁星集團營收的主要來源為傳統業務中的物業管理服務,這部分業務占其2019年營收的69.1%,其中,來源于京津冀地區的物業管理服務收入占90.6%。

在其營收中,物業開發商相關服務產生的收益占總收益的23.4%,能為企業帶來較大利潤空間的增值服務帶來的收入僅占其總收益的7.5%。同時,在近年來行業紛紛發力增值服務的大背景下,2019年燁星集團的增值服務業務增長遲緩,僅達成了6.08%的同比增速。

柏文喜認為,造成這一現狀的最主要原因是燁星集團過分依賴母公司鴻坤集團。

難“拼爹”需長大

在“拼爹”嚴重的物業行業,燁星集團背靠的母企鴻坤集團并不能為其提供強大的助力,而作為未上市公司的鴻坤集團,甚至可能需要燁星集團的“反哺”。

在某業內人士看來,對類似鴻坤集團的中小房企來說,分拆物業板塊上市,實際上是綜合考量的結果,“一些中小地產公司會發現,使地產公司赴港上市市盈率僅能到6~8倍,但使物業公司上市,市盈率可能會達到20、30倍。對公司的意義和價值,其實要比房企上市的價值更大一些。”

當前,對母企的高度依賴卻限制了燁星集團的規模增速。近三年來,燁星集團來自于母公司鴻坤集團的在管面積分別為374.6萬平方米、453.5萬平方米、486.9萬平方米,占比分別為100%、99.08%、98.92%。

但鴻坤集團正自顧不暇。年報顯示,2017年-2019年,鴻坤集團簽約金額分別為147.13億元、170.5億元、172.2億元,同比增速分別為35.03%、15.88%、0.98%。結算面積分別為99.39萬平方米、62.78萬平方米、78.15萬平方米,同比增速分別為44.29%、-36.83%、24.48%。

在物業公司高度依賴上游地產開發公司的情況下,房企當前的結算面積會在三年內逐步轉化為物管企業的在管面積。因此,隨著近年來鴻坤集團銷售規模出現波動,也進而影響了燁星集團的規模增速。近三年,燁星集團的在管面積分別為374.6萬平方米、457.7萬平方米、492.2萬平方米,漲幅分別為30.39%、22.18%、7.54%,規模增速逐漸出現下滑。

這也意味著,對燁星集團來說,擺脫對母公司的依賴迫在眉睫。規模增長遲緩的燁星集團,正將希望寄托在收并購與發展非住宅物業上。

其非住宅物業規模在2019年出現了大幅上升,期內,非住宅物業收益建筑面積為79.7萬平方米,同比上升26.7%;非住宅物業貢獻收入為7705.5萬元,同比上升14.97%。

同時,燁星在其年報中表示,擬將上市所得款項凈額約65%用于擴大在中國的地理據點及營運規模。公司計劃透過策略性收購在往績記錄期內公司未涉足的其他地區提供物業管理服務的優質物業管理公司的全部權益及在當地設立新的附屬公司或開設新的分支機構。

然而,2020年上半年已經過去,從公開信息來看,在收并購方面,燁星集團仍未作出相應舉動。而依靠收并購完成規模擴張,對蚊型物企來說,風險則更為巨大。一方面,收并購擴規模的方式對企業管理能力提出了一系列挑戰,更是有可能由于大規模收并購增加企業商譽減值風險。同時,自身較為集中的業務布局,也使其大概率需要面對異地管理的問題,進而增大管理難度。

而燁星集團自身的規模較小,業績易受波動,這也導致其在收購時,需在對標的公司的估值上更為謹慎,以此避免出現商譽減值對企業業績帶來沖擊。

2020年,物管市場分散度依舊較大,行業仍處于成長期,眾多中小物業企業看準機會,扎堆上市,以求打出“翻身仗”。但燁星集團上市以來的股價低走,也在提醒著行業,對企業來說,上市從來不是終點,在企業自身發展短板顯著的情況下,即使上市,也未必能在短時間內乘著資本東風一飛沖天。

文/丁爽 (責編:高雅)

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