雅居樂創二代走向前臺,陳卓賢長子地產集團謀求IPO

來源:第一財經 2019-06-21 10:23:07

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如果不是一紙招股書,鮮有人聽過景業名邦這個名字;如果不是雅居樂,年輕的景業名邦不會自帶“光環”。

2019年6月18日,港交所排隊上市企業名單中悄然出現一個年輕身影——景業名邦集團控股有限公司(下稱“景業名邦”)。這個年僅六歲地產發展商的名號,或許海南景業清水灣業主聽得最多。而公司實際控制人陳思銘,雅居樂陳氏家族可能對其最為熟知。

陳思銘,雅居樂集團(3383.HK)副主席陳卓賢長子,又一位走入公眾視野的“地產二代”。

現年30歲的陳思銘,不同于楊惠妍、許世壇、孫喆一等直接進入父輩企業,而是選擇自我創業。但如果抽絲剝繭,會發現景業名邦依然脫離不了雅居樂的暗影。從創始資金、發展路徑、到管理團隊,景業名邦幾乎復刻雅居樂的軌跡。如今,陳思銘意欲在資本市場展現更大的野心。

抹不掉的雅居樂身影

海南,無數地產商暴富又折戟的地方。

從雅居樂海南清水灣出發,沿清水灣大道驅車北上,不到五分鐘便到達景業清水灣3號三期所在處。2018年,景業清水灣3號三期為景業名邦帶來10.67億元的收入,占其去年物業銷售帶來收益的85.8%。

十二年前,雅居樂以226元/平方米、共計10億元總價款又拿下清水灣一期12個地塊,此后不斷重倉,在海南賺得盆滿缽滿。2018年,驚雷突降,海南出臺全島限購政策,雅居樂該年在海南區域只獲100億元銷售額。而2017年,其單個項目就曾賣出170億元。

即使父輩在海南經歷風風雨雨,地產二代仍義無反顧踏上海島。2013年,24歲的陳思銘注冊創立景業名邦。次年便透過收購廣州意濃實業有限公司,獲取從化區一宗地塊,開發首個住宅項目景業荔都。同年,景業名邦便將物業發展業務拓展至海南,開發景業清水灣3號。

此后幾年間,景業名邦相繼收購海南景業、廣州景業、廣州廣澤、廣州卓都、海南卓都等公司。在這期間,雅居樂相關身影頻頻出現。實際上,即使陳思銘未進入父輩公司,家族資源對其事業的哺育依然難以忽視。以至于業界將景業名邦稱為雅居樂的“影子公司”。

招股書顯示,景業名邦由陳思銘及妻子Shum Wing Yin通過家族信托全資持有,陳思銘擔任執行董事兼主席,而其創建景業控股的初步資金便“由其家庭資源提供。”

不僅如此,景業名邦有多名高管出自雅居樂。譬如,董事會副主席兼執行董事劉華錫是雅居樂老將,曾任雅居樂集團副總裁;執行董事兼財務中心總經理韋妙嫦,為前雅居樂財務經理、審計監督中心經理;副總裁譚玉杏、藍熾源,以及Zheng Catherine Wei Hong、薛雙有及吳新平幾位執行董事,亦有雅居樂任職經歷。

此外,景業名邦在中國內地的主要營業地點及總部,同樣是向廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司租用。據招股書,番禺雅居樂2016年起將持有的景業名邦大廈出租給景業名邦全資子公司廣州舜邦,租期10年。

更為直接的是財務資助。招股書顯示,2015年3月,中山雅居樂長江酒店向創立初期的景業名邦提供了一筆3億元融資。2018年,景業名邦對上述貸款已經提前完成還款。

相比父輩發家史,二代創業起步顯然要輕松許多。上世紀90年代,陳氏五兄弟從家具廠轉型做房地產,打造出雅居樂地產品牌。2018年,雅居樂踏入千億門檻。陳卓賢是陳氏五兄弟老五,雅居樂掌門人陳卓林卷入高官貪腐案后,其逐漸走至臺前,2015年起任雅居樂副主席。

而背靠雅居樂,截至2019年3月31日,景業名邦在已4個省10個市擁有30個項目,應占建筑面積合共約300萬平方米。業務營運主要位于廣東、海南、云南及湖南省。其中6個項目已竣工,6個項目處于在建狀態,另有18個未開發項目,總建筑面積約300萬平米。總物業權益價值為95.454億元。

布局掣肘

地產二代會為行業注入怎樣的底色?能否突破父輩的模式?陳思銘對自身公司的定位是“生態人文地產發展商”。 目前,其核心業務為物業開發及銷售,同時涉及酒店運營、物業投資及物業管理等業務,主要針對改善型住房、第二套房或度假屋買家客群。

招股書顯示,2016年~2018年財政年度,景業名邦營業收入分別為人民幣6.4億元、8.38億元、13.39億元人民幣;對應毛利潤分別為1.6億元、2.7億元、5.1億元;對應凈利潤分別是8450.7萬元、8607.8萬元、3.81億元。

而其中,物業開發貢獻占集團收益超過90%,分別達6.24億元,7.83億元,12.46億元,每年占比97.5%,93.4%,93.7%。對應年內溢利分別是8450.7萬元、8607.8萬元、3.81億元。酒店營運、物業投資及租賃和物業管理收入比重相對小,均不超過1%。

從其業務板塊看,地產二代暫時未給行業帶來驚喜。此外,景業名邦過去三年主要營運項目全部位于廣州和海南,物業開發收入來源則只來自廣州景業荔都一期和海南陵水景業清水灣一至三期銷售入賬。在海南限購和環保風暴加持下,如此布局利于其區域深耕,但也為業績可持續性埋下隱患。

值得注意的是,近三年其毛利率分別為25.7%、32.2%、38.6%。凈利率也從2016年的13.2%增長至2018年的28.7%。而2018年達到38.6%的毛利率,得益于低廉的土地成本。

資料顯示,景業荔都及景業清水灣3號一至三期的發展土地均通過收購獲得,收購代價分別為1.39億元、7000萬元,成本較為低廉。整體來看,過去三年,景業名邦土地成本分別為1.22億元、1.19億元及1.9億元,分別占相應年度已售物業成本總額的26.4%、23.9%及25.6%,屬行業較低水平。

盡管有雅居樂提供財務資助,但景業名邦仍然經歷了負債過山車。截至2016年、2017年、2018年底,其總借款分別為7.3億元、11.2億元以及7.6億元,對應凈負債率分別為614.4%、194.1%及42.0%。對于2018年凈負債率驟降,其表示由于2018年末銀行及其它借款總額減少3.63億及產生年度溢利3.82億致總權益進一步增加所致。

合約負債方面,近三年末此數據分別為4.34億元、14.07億元、22.39億元;流動比率分別為1.1、1.1、1.0;年末現金及現金等價物分別為2.56億元、2.98億元、2.19億元。經營活動產生的現金流連續兩年為負,分別約-2.7億元、-2.10億元。

成長中的景業名邦顯然需要更多資金以加速擴張。招股書表示,如果上市成功,募集的資金將有三大用途,一是現有項目的開發資金,二是土地購買,三是一般運營資金。

2018年,包括中梁地產、海倫堡地產、奧山控股及萬創國際等房企紛紛赴港上市,形成一股中小內房企赴港IPO熱潮。實際上,在“加杠桿”成為擴張主流的行業,一旦融資渠道趨窄,急速擴張、布局單一、渠道受限的中小房企會最先面臨生死考驗。由此,其紛紛將目光瞄準香港資本市場,以求融資再發展。

但“子承父業“的發展道路能在多大程度上實現突破,或許挑戰多于機遇。畢竟,在行業集中度愈發提高的今天,曾經風光如雅居樂,也在去年遭遇盈利與債務的滑鐵盧。與父輩相比,地產二代囊中的迷你房企,要闖過的關卡只會更多。

孫夢凡/文
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